商品房已经出售 建筑商无权留置

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[案情]武汉治疗儿童癫痫好的医院R>2005年3月，姚某向某开发商购买了一套居住用商品房，并签订了商品房预售合同，约定于今年10月交房。9月，姚某将房款全部付清。由于开发商没有按期向建筑商支付工程款，建筑商按合同将大楼留置，并要拍卖大楼以抵工程款。姚某认为，他已经按与开发商签订的商品房预售合同履行了付款义务，当然应该取得所购房屋的所有权。姚某起诉后，法院最终判决姚某取得房屋所有权。

[评析]
      根据我国《合同法》第286条规定，建筑商在发包方（开发商）不按期支付工程款时，可就工程折价、拍卖款项享有优先受偿权。建筑商的优先受偿权是一种法定抵押权，它从属于建筑商的主债权即工程价款取得权，不以建筑商占有该建筑物为享有优先受偿权的要件，并且不因建筑物的毁损、灭失而消灭，具有不可分性和物上代位性。当开发商未按时向建筑商支付工程款时，建筑商便可以申请对其建设的商品房行使法定抵押权。但此时开发商已依法将商品房预售给了姚某，因而建筑商的法定抵押权便与姚某的所有权发生了冲突。原来理论界和实务界对于此种情形应如何处理一直存在很大的争议。自从最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》公女性癫痫能生孩子吗布施行后，这个问题得到了解决，批复明确：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中，姚某购买商品房用于居住符合消费者的特征，并且姚某已于9月份将房款全部付清，所以建筑商就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗姚某对该商品房享有的所有权，法院会优先保护姚某的所有权。

[法律链接]
《合同法》第二百六十四条：定作人未向承揽人支付报酬或者材料北京什么医院能治癫痫病费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。
                                         吴亮亮